Co je zástavní právo smluvní a jak funguje u nemovitostí?
Co je to zástavní právo smluvní?
Zástavní právo smluvní je dohoda mezi věřitelem (např. bankou) a dlužníkem, ve které je určeno, že v případě nesplacení úvěru může věřitel uspokojit svou pohledávku z prodeje zastavené věci. Nejčastěji se to týká nemovitostí, ale zástavou může být i movitý majetek.
Tento typ zástavního práva je vždy sepsán ve zástavní smlouvě, která jasně specifikuje:
- Co je předmětem zástavy
- Jaký dluh je zajištěn touto zástavou
- Za jakých podmínek může věřitel zástavu prodat
Kdy může věřitel uplatnit zástavní právo?
Věřitel může uplatnit zástavní právo pouze v případě, že dlužník přestane splácet svůj dluh řádně a včas. V tomto okamžiku má věřitel právo prodat zastavenou věc a uspokojit svou pohledávku z výtěžku.
Jak zástavní právo ovlivňuje vlastnictví nemovitosti?
Jedním z důležitých aspektů zástavního práva je, že je spojeno přímo s věcí, nikoli s jejím vlastníkem. To znamená, že i když nemovitost změní majitele, zástavní právo na ni zůstává, dokud není dluh splacen. To je důležité pro potenciální kupující nemovitosti – před koupí je nutné si ověřit, zda na nemovitosti není zástavní právo, a pokud je, jaké závazky s tím souvisí.
Různé typy zástavního práva
Existuje několik typů zástavního práva. Nejčastější je zástavní právo smluvní, ale jsou zde i další varianty:
1. Zástavní právo smluvní
Vzniká na základě písemné smlouvy mezi věřitelem a dlužníkem. Smlouva musí obsahovat přesnou identifikaci zástavy, specifikaci zajištěné pohledávky a další podstatné náležitosti. U nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí vzniká zástavní právo až zápisem do tohoto katastru.
Zástavní právo zůstává spojeno s nemovitostí i při jejím převodu na nového vlastníka. Nový majitel tak přebírá nemovitost včetně existujících zástavních práv.
2. Zástavní právo soudcovské
Vzniká na základě rozhodnutí soudu, který nařídí zřízení zástavního práva k zajištění pohledávky v rámci soudního řízení. Toto právo se zapisuje do katastru nemovitostí a plní především zajišťovací funkci, aniž by okamžitě docházelo k prodeji zástavy.
3. Zástavní právo exekutorské
Exekutor může zřídit zástavní právo na nemovitostech dlužníka k zajištění vymáhané pohledávky, jejího příslušenství a nákladů exekuce. Jedná se o alternativu k přímému prodeji nemovitosti v exekučním řízení, která poskytuje dlužníkovi čas na úhradu dluhu.
4. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
Správní orgán, například finanční úřad, může svým rozhodnutím zřídit zástavní právo k majetku daňového subjektu k zajištění neuhrazených daňových povinností. Toto právo může být zřízeno i k majetku třetí osoby s předchozím písemným souhlasem vlastníka.
5. Zástavní právo zákonné
Vzniká automaticky při splnění zákonem stanovených podmínek, bez nutnosti uzavření smlouvy či rozhodnutí soudu. Příkladem je zástavní právo pronajímatele k movitým věcem nájemce k zajištění nájemného nebo právo společenství vlastníků jednotek k jednotce vlastníka neplnícího své finanční závazky.
6. Budoucí zástavní právo
Umožňuje zajistit pohledávku zástavou, kterou dlužník teprve nabude v budoucnu. Zástavní právo vzniká okamžikem, kdy dlužník získá vlastnické právo k předmětu zástavy, což zvyšuje flexibilitu při zajišťování budoucích závazků.
7. Vespolné zástavní právo
Nastává, když je jedna pohledávka zajištěna více zástavami současně. Věřitel může uspokojit svou pohledávku z kterékoliv zástavy nebo z více zástav najednou, což zvyšuje pravděpodobnost úplného uspokojení dluhu.
Fungování zástavního práva v praxi
Pokud dlužník splácí své závazky včas, zástavní právo zůstává v podstatě neaktivní a nijak nezasahuje do vlastnictví zástavy. Jakmile však dojde k prodlení nebo nesplacení dluhu, věřitel může uplatnit zástavní právo a přistoupit k prodeji zastaveného majetku, aby tím pokryl svou pohledávku.
- Prodej zástavy: Věřitel může majetek prodat podle zákonem stanovených pravidel nebo dle podmínek uvedených ve smlouvě. To se může uskutečnit například prostřednictvím veřejné dražby nebo přímého prodeje.
- Pořadí uspokojení věřitelů: Pokud na majetku existuje více zástavních práv, věřitelé jsou uspokojováni v pořadí podle toho, kdy jejich zástavní práva vznikla, případně podle data, kdy byla tato práva zapsána do katastru nemovitostí.
Jak zjistit, zda je na nemovitosti zástavní právo?
Pokud si nejste jisti, zda je na vaší nemovitosti zástavní právo, můžete to snadno zjistit v katastru nemovitostí. Tento veřejný registr obsahuje všechny potřebné informace o nemovitostech, včetně zástavních práv.
Proč je důležité toto ověřit? Pokud plánujete koupi nemovitosti a zjistíte, že je na ní zástavní právo, je důležité se nejprve ujistit, že bude zástava odstraněna před převodem vlastnictví. Můžete se dohodnout s prodávajícím, aby vymazání zástavního práva zajistil, než uzavřete kupní smlouvu.
Zástavní právo a refinancování úvěru
Pokud máte na své nemovitosti zástavní právo, například kvůli hypotéce, a chcete úvěr refinancovat u jiné banky, může dojít k tomu, že na nemovitosti bude dočasně zapsáno více zástavních práv. Toto je však běžný proces při změně financování a nová banka zpravidla zajistí odstranění starého zástavního práva po přefinancování.
Zánik zástavního práva
Zástavní právo může skončit několika způsoby:
Splnění dluhu:
Když dlužník splatí svůj dluh v plné výši, zástavní právo automaticky zaniká. Aby však bylo vymazáno z katastru nemovitostí, je potřeba podat návrh na výmaz a předložit souhlas věřitele (kvitanci) s úředně ověřeným podpisem.
Zánik nebo poškození zástavy:
Pokud zastavený majetek zanikne nebo se natolik znehodnotí, že již nemůže sloužit jako zajištění pohledávky, zástavní právo tím zaniká. V takovém případě má věřitel právo požadovat buď nové zajištění, nebo okamžité splacení dluhu.
Výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí
Pro výmaz je třeba:
- Podat návrh na výmaz: Obsahuje identifikaci nemovitosti, věřitele a dlužníka. Návrh se podává na příslušném formuláři katastrálního úřadu.
- Doložit souhlas věřitele: Kvitance nebo potvrzení o zániku zástavního práva s úředně ověřeným podpisem věřitele.
- Uhradit správní poplatek: Výše poplatku činí 2 000 Kč při podání návrhu na katastrální úřad.
Co si odnést z tohoto článku
Zástavní právo smluvní je důležitou zárukou pro zajištění pohledávek věřitelů, zejména v souvislosti s hypotékami a nemovitostmi. Je důležité, aby si majitelé nemovitostí i kupující byli vědomi jeho existence a vlivu na obchodní transakce s nemovitostmi.