Věcné břemeno: Jak ho zřídit, zapsat a zrušit u nemovitosti
Věcné břemeno vzniká až zápisem do katastru. Ke zřízení potřebujete písemnou smlouvu s ověřenými podpisy a často také geometrický plán. Výmaz stojí 2 000 Kč a katastr rozhoduje do 30 dnů. Břemeno může vzniknout dohodou, zákonem nebo soudně. Zaniká dohodou, splynutím, úmrtím oprávněného, nebo rozhodnutím soudu, pokud pominul účel.
Tento článek vám krok za krokem vysvětlí:
- jak věcné břemeno vzniká,
- jak se zapisuje do katastru nemovitostí,
- kdy zaniká a jak ho odstranit,
- a jaký má vliv na cenu nemovitosti při prodeji.
Jak zřídit věcné břemeno krok za krokem
1. Dohoda nebo zákonné zřízení
Věcné břemeno (služebnost) je omezené věcné právo podle § 1257 až § 1308 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).
- smluvně – dohodou mezi vlastníkem nemovitosti a oprávněným,
- zákonem – automaticky ze zákona, např. podle § 25 odst. 4 energetického zákona č. 458/2000 Sb.,
- soudně – pokud se strany nedohodnou a zřízení je nezbytné (§ 1029 OZ).
K zřízení může dojít mezi fyzickými i právnickými osobami, nebo ve prospěch obce, státu či distributora energií.
2. Smlouva o zřízení věcného břemene
Základem je písemná smlouva s úředně ověřenými podpisy.
- označení nemovitosti podle katastru,
- označení účastníků,
- přesný popis práva a jeho rozsahu,
- dobu trvání (určitá / neurčitá),
- ujednání o náhradě nebo bezúplatnosti.
Příklad: Vlastník pozemku A umožní sousedovi B přístup k domu po vyznačené cestě. Služebnost chůze a jízdy se zapíše ve prospěch pozemku B a na újmu pozemku A.
- Reálné břemeno – váže se k jiné nemovitosti.
- Osobní břemeno – váže se ke konkrétní osobě (např. doživotní užívání).
3. Geometrický plán a podklady
Pokud se břemeno týká konkrétní části pozemku (např. cesty nebo vedení sítě), je nutné zpracovat geometrický plán od autorizovaného geodeta. Ten přesně vyznačí trasu a rozsah břemene.
- služebnosti cesty,
- služebnosti vedení sítí,
- břemen s konkrétním vymezením prostoru.
Doporučení: přiložte plán i tehdy, pokud ho katastr formálně nevyžaduje – pomůže to předejít sporům.
4. Podání návrhu na vklad do katastru
Zřízení věcného břemene je právně účinné až zápisem do katastru nemovitostí – tzv. konstitutivní účinek (§ 1105 OZ).
- Vyplňte formulář „Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí“.
- Přiložte smlouvu (včetně ověřených podpisů) a případný geometrický plán.
- Podání doručte osobně, poštou nebo elektronicky datovou schránkou.
- Zaplaťte správní poplatek 2 000 Kč.
- Katastrální úřad rozhodne do 30 dnů od doručení návrhu.
Pokud návrh obsahuje chybu (např. nepřesné označení pozemku), katastr řízení přeruší a vyzve k doplnění. Zápis se projeví i v listu vlastnictví, v části C – Omezení vlastnického práva.
Platnost a účinky věcného břemene
Věcné břemeno je platné dnem zápisu do katastru. Od té chvíle zavazuje každého dalšího vlastníka nemovitosti.
- Na dobu určitou – např. do 31. 12. 2035 nebo do smrti oprávněného.
- Na dobu neurčitou – trvalé břemeno bez časového omezení.
Pokud osobní břemeno (např. doživotní užívání bytu) zanikne smrtí oprávněného, musí být doložen úmrtní list a podán návrh na výmaz. Věcné břemeno může zaniknout i pro neuplatnění – pokud se právo nevykonává déle než 10 let (§ 1301 OZ).
Jak zrušit věcné břemeno krok za krokem
1. Dohoda stran
Nejjednodušší cesta je uzavřít písemnou dohodu o zrušení věcného břemene, s úředně ověřenými podpisy.
- Sepíšete dohodu mezi vlastníkem a oprávněným.
- Přiložíte návrh na výmaz z katastru.
- Zaplatíte poplatek 2 000 Kč.
- Katastr rozhodne do 30 dnů.
2. Splynutí práv
Věcné břemeno zaniká automaticky, pokud se vlastník zatížené nemovitosti a oprávněný stanou totožnou osobou.
Příklad: Syn, který měl právo doživotního užívání domu, zdědí dům po rodičích – břemeno zaniká splynutím (§ 1299 OZ).
3. Zánik účelu nebo úmrtí oprávněného
Pokud pominul účel, kvůli němuž bylo břemeno zřízeno (např. zrušená cesta, odstraněné vedení kabelu), lze podat návrh na výmaz doložený potvrzením o zániku účelu.
U osobních břemen (např. doživotního užívání) zaniká břemeno úmrtím oprávněného. Katastru se doloží úmrtní list a žádost o výmaz.
4. Soudní zrušení (§ 1299 občanského zákoníku)
Pokud druhá strana odmítá břemeno zrušit, může o jeho odstranění rozhodnout soud. Soud věcné břemeno zruší nebo omezí, pokud pominul důvod jeho existence nebo je pro vlastníka nepřiměřeně zatěžující.
Příklad: Na pozemku je služebnost cesty, ale byla vybudována nová veřejná komunikace. Soud může služebnost zrušit a uložit oprávněnému povinnost nahradit náklady.
Vliv věcného břemene na cenu a prodej nemovitosti
Věcná břemena výrazně ovlivňují tržní hodnotu nemovitosti. Snižují atraktivitu, omezují užívání a mohou kupující odradit.
- Služebnost cesty nebo vedení – pokles hodnoty o 10–20 %.
- Doživotní užívání bytu – pokles i o 40 %.
- Zákonná břemena (např. sítě) – menší vliv, ale nutná transparentnost.
Kupující má právo být o existenci břemene informován – podle § 2129 občanského zákoníku. Pokud prodávající tuto povinnost nesplní, hrozí snížení ceny nebo odstoupení od smlouvy.
Doporučení pro prodej: Uvádějte břemena otevřeně – v inzerci i kupní smlouvě. Transparentnost zvyšuje důvěru i právní jistotu.
Praktické příklady z praxe
| Typ věcného břemene | Popis | Právní základ | Kdy vzniká |
|---|---|---|---|
| Služebnost cesty | Právo chůze a jízdy přes cizí pozemek | § 1272 OZ | Smluvně / soudně |
| Doživotní užívání bytu | Osobní služebnost užívání nemovitosti | § 1309 OZ | Smluvně / dědicky |
| Služebnost vedení | Umístění kabelů, trubek, plynu apod. | § 1267 OZ, § 25 odst. 4 EZ | Ze zákona |
| Služebnost studny | Přístup a odběr vody ze studny | § 1274 OZ | Smluvně / soudně |
| Typ věcného břemene | Služebnost cesty |
|---|---|
| Popis | Právo chůze a jízdy přes cizí pozemek |
| Právní základ | § 1272 OZ |
| Kdy vzniká | Smluvně / soudně |
| Typ věcného břemene | Doživotní užívání bytu |
| Popis | Osobní služebnost užívání nemovitosti |
| Právní základ | § 1309 OZ |
| Kdy vzniká | Smluvně / dědicky |
| Typ věcného břemene | Služebnost vedení |
| Popis | Umístění kabelů, trubek, plynu apod. |
| Právní základ | § 1267 OZ, § 25 odst. 4 EZ |
| Kdy vzniká | Ze zákona |
| Typ věcného břemene | Služebnost studny |
| Popis | Přístup a odběr vody ze studny |
| Právní základ | § 1274 OZ |
| Kdy vzniká | Smluvně / soudně |
Potřebné dokumenty pro zřízení, zápis a výmaz
| Úkon | Dokumenty | Poplatek | Lhůta |
|---|---|---|---|
| Zřízení břemene | Smlouva, geometrický plán, návrh na vklad, doklady totožnosti | 2 000 Kč | 30 dnů |
| Zápis do katastru | Návrh na vklad + přílohy | 2 000 Kč | 30 dnů |
| Zrušení břemene | Dohoda / rozhodnutí soudu, návrh na výmaz | 2 000 Kč | 30 dnů |
| Zánik účelu / úmrtí oprávněného | Doložení příslušných listin | Bez poplatku za listiny | – |
| Úkon | Zřízení břemene |
|---|---|
| Dokumenty | Smlouva, geometrický plán, návrh na vklad, doklady totožnosti |
| Poplatek | 2 000 Kč |
| Lhůta | 30 dnů |
| Úkon | Zápis do katastru |
| Dokumenty | Návrh na vklad + přílohy |
| Poplatek | 2 000 Kč |
| Lhůta | 30 dnů |
| Úkon | Zrušení břemene |
| Dokumenty | Dohoda / rozhodnutí soudu, návrh na výmaz |
| Poplatek | 2 000 Kč |
| Lhůta | 30 dnů |
| Úkon | Zánik účelu / úmrtí oprávněného |
| Dokumenty | Doložení příslušných listin |
| Poplatek | Bez poplatku za listiny |
| Lhůta | – |
Shrnutí a doporučení
- Každé věcné břemeno vzniká až zápisem do katastru nemovitostí.
- Před podpisem smlouvy vždy zvažte rozsah, účel a dobu trvání.
- U osobních břemen myslete na možnost automatického zániku.
- Pokud břemeno již neplní účel, lze ho zrušit dohodou nebo rozhodnutím soudu.
- Při prodeji nemovitosti buďte transparentní – uvedení břemene zvyšuje důvěryhodnost a chrání vás i kupujícího.